CONDOMÍNOS CADA VEZ MAIS COMPLEXOS E DINÂMICOS 

            Administrar condomínios não é mais coisa para amadores. A cada dia as relações e atividades desenvolvidas nos condomínios se tornam mais complexas e exigem aprendizado contínuo de quem está à frente desta atividade, de modo a estar atualizado com as constantes alterações nas legislações e nos novos procedimentos de gestão disponíveis.

            Uma atividade que antes se resumia em emitir boletas, controlar a arrecadação dos recursos, pagar as despesas e fazer as prestações de contas, hoje inclui várias outras tarefas, tais como:  

1)     Resolução de conflitos: A falta de segurança estimula a tendência dos condomínios oferecerem em suas áreas comuns vários equipamentos de lazer e serviços tais como sauna, quadras, fitness, espaço gourmet, kid’s Club, piscinas, churrasqueira, home teather, e serviços do tipo motoboy, salas de estudos e trabalho – Home Office, arrumação e faxina, lavanderia, e outros tantos. Todas estas facilidades acabam por trazer em seu bojo a incidência de conflitos pelo seu uso. São situações delicadas que exigem atuação profissional para evitar choques entre os vizinhos.

2)     Gestão de tributos: Aos condomínios foi atribuída a responsabilidade legal de reter e recolher vários impostos e tributos (IR, COFINS, CSLL, PIS, ISS e outros), bem como fornecer várias informações obrigatórias sobre FGTS, INSS, RAIS, DES, DIRF e outras tantas siglas do conhecimento dos profissionais que militam na área. Essas obrigações geram atividades mensais e a necessidade de acumular informações ao longo do ano, para serem repassadas posteriormente ao órgão competentes.

3)     Gestão financeira das receitas e despesas. Os condomínios devem ter informações a qualquer momento, de imediato sobre o saldo, inadimplências, movimentações financeiras, previsões orçamentárias e de forma transparente.

4)     Gestão do Fundo de Reserva: a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 define as responsabilidades sobre as despesas e gastos do condomínio, o que cabe ao inquilino e o que cabe ao locador do imóvel. A falta de conhecimento jurídico motiva confusão em decorrência da interpretação equivocada da lei. O correto é a escrituração contábil em separado do Fundo de Reserva, prática pouca adotada no mercado.

5)     Inadimplência:  É fundamental a assessoria de advogado especializado em direito imobiliário para revisar e redigir a nova Convenção e o Regimento Interno conforme as novas regras impostas pelo novo Código Civil, de modo  coibir condutas irregulares e a inadimplência que cresceu após a multa de atraso ter sido reduzida para 2%. Um advogado preparado poderá criar mecanismos jurídicos que acarretem multas diferenciadas e juros superiores a 1% ao mês.

6)     Gestão de despesas: Quanto maior o poder de barganha de um comprador de produtos e serviços, maior a probabilidade de se obter melhores condições de preços e prazos. Para esta afirmação não há contradição, a exceção de fornecedores autônomos de serviços (bombeiros, eletricistas e etc.), cujo valor do serviço depende do momento e da necessidade e disponibilidade do fornecedor. Uma empresa especializada em gestão de condomínios, com uma carteira bem estruturada de clientes, responsável por um volume relevante de compras, certamente tem um grande poder de barganha perante os fornecedores, obtendo vantagens para seus clientes. A empresa bem organizada mantém controles sistematizados que lhe permitem comparações de preços dos principais itens de custo entre os condomínios que administra (manutenção elevadores, consumos de água e energia, preços de gás, e etc.) ajustando as distorções detectadas.  

Alcyr Costa Júnior, sócio da PROSIND – Síndicos Profissionais. diz que “não há como atender a todas estas demandas, sem que o profissional esteja em constante atualização. É fundamental treinamentos, participação em eventos ligados ao setor, troca de experiências com demais empresas do mercado, participação em entidades de classe, assinatura de revistas especializadas”. Ele lembra que tudo isso custa muito dinheiro, e acaba refletindo no preço do serviço de cada empresa, mas por outro lado representa um grande diferencial qualitativo dos serviços, que acaba por dar retorno na redução de gastos dos condomínios, através da otimização de procedimentos. Alcyr Costa comenta que “quem está com o conhecimento atualizado e tem experiência, sabe aplicar a solução certa no momento certo, evitando desperdício de tempo e recursos”.

Jornal Pampulha – 08 de abril de 2006

Diário do Comércio – 19 de abril de 2006

Dr. Kênio Pereira – diretor da Caixa Imobiliária, advogado especializado em

Direito Imobiliário e vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de MG